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    竣工驗收

    與您分享——驗房后收房八大建議維權


    不少購房者在辦理完交接手續后才發現房屋或配套存在種種瑕疵,找開發商理論時,開發商辯稱該房已由購房者驗收合格,對購房者反映的問題不予理睬。開發商未能按照合同約定準時把合格的房屋交付購房者是目前商品房買賣中常見的糾紛之一,買賣雙方常常就交房的條件、程序發生爭議,其糾紛主要集中在以下四個方面:
    一、交房程序倒置,先交房后驗收;
    二、合同或廣告中承諾的配套設施缺失、縮水或違反規劃;
    三、違規收費或者違約漲價;
    四、部分開發商利用交房之機要求購房者簽署補充協議,設置圈套。
    這里建議購房者在交房時應多咨詢一下專業人士,避免相關的法律風險,以使自己的權益得到維護。房屋交房應注意什么?現在提供一些建議供讀者參考。


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    一、先驗收后交房
    某些開發商在約定交房期仍達不到法定的交房條件,或房屋或配套存在質量瑕疵,為了轉嫁風險,規避責任,利用購房者急于收房入住的心理,要求購房者先簽收鑰匙,簽署“入伙協議書”,然后再進行驗房。一旦購房者沒有防范而與開發商辦理交房手續,不但今后難以追究開發商逾期交房的違約責任,還常常造成房屋或配套設施的質量瑕疵和保修維修的責任不明。開發商雖然按合同約定時間把房屋交給了購房者,但根據《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定:房地產開發項目竣工,經驗收合格后方可交付使用;不經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。由于交房時不具備合同約定和法律規定的交付條件,其所謂的交房不能產生法律上的交付,購房者有權拒絕交房,開發商已構成實際上的逾期交房,應承擔逾期交付的違約責任。
    驗收房屋流程可分為書面驗收和現場驗收兩部分,書面驗收包括查驗房屋可以交付的文件(如:竣工備案表、交付許可證、實測面積數據等),收取《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》(注意里面的交房日期)。特別提醒讀者,開發商提供省建設廳統一新制訂的《新建商品住宅質量保證書》及《新建商品住宅使用說明書》。
    現場驗收具體內容包括:
    1.所交付的房屋是否是您所購買的房屋,其結構設計是否和原圖相符;
    2.房屋質量是否合格、門窗等是否與合同的約定相符;
    3.水電氣等附屬配套設施是否按合同到位;
    4.其他合同中約定的項目做得如何。驗房中若有任何一項不符,均可拒絕簽收并在交接記錄上如實記載,將拒收理由書掛號寄給開發商。而對于配套設施缺失或縮水和違反規劃的問題,可聯絡其他購房者共同要求開發商補做或賠償,因為單個購房者就共同配套提出異議或要求往往勢單力薄??陕摵舷蛑鞴懿块T投訴甚至提起訴訟。
    二、明確開發商收取的費用
    交房時購房者繳交一些費用是難免的,如購房尾款、物業管理費、裝修保證金(不能直接向業主收取)、裝修垃圾清運費等。對于物業管理費的收費標準,根據《商品房銷售管理辦法》,開發商在簽訂買賣合同時已選聘了物業管理企業的,購房者應與物業管理企業簽訂物業管理合同,現實中有的開發商為促銷而根據購房者的要求承諾不同的物業費標準,有的對不同消費群采取不同收費標準,由于購房者是單個與開發商訂立合同,往往不知道別人的交費標準,作為市場化的物業管理服務而言,同樣的服務不同的收費,對交費單價高且不知情的購房者構成了價格歧視。另一種情況是開發商口頭承諾低標準物業收費但沒有書面協議,交房前后與物業公司簽署收費標準高于口頭承諾的物業管理委托合同(前期管理)。建議:對于價格歧視可以向物價部門投訴或者直接訴訟或仲裁以要求價格標準一致,對于物業費上漲,如果能收集到充分證據證明開發商曾經作的口頭承諾(如合法錄音等),可以要求開發商遵守承諾或補貼差價,如果舉證不能,只好盡快依法召開業主大會選聘新的物業公司。目前,交房時購房者對公共維修基金的繳納爭議也比較多。
    三、警惕協議陷阱
    一些開發商利用購房者急于收房或疏于防范而設置圈套,在辦理交接時要求購房者簽署對購房者不利的協議或條款。本市就曾發生過開發商在補充協議中主動支付部分違約金,并寫明“雙方不再主張其他違約責任”等類似要求購房者放棄權利的文字。對于此類協議,需提請購房者注意:協議一旦簽署,就具備法律效力,放棄的權利也難以再追回。交房是開發商根據合同和法律應履行的義務,在沒有法律規定或合同約定的情況下,開發商沒有權利提出新的交房條件,購房者對此類協議或條款有權拒絕簽署。


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    商品房交房注意事項:
    1、注意一收房注意房款約定
    如果客戶與開發商在合同中約定,在房款結清之前,開發商有權順延交付房屋,則客戶須結清房款之后,才能接收商品房。
    2、注意二物業費不能亂漲價
    根據現行規定,新建小區一般由開發商選聘物業管理公司,并簽署前期物業管理協議。在簽署購房合同時,開發商有義務向購房人出示業主臨時公約,就物業費等相關事項作出約定。因此,如果在收房時出現物業費漲價的問題,業主可據此主張權利。
    3、注意三物業費可以按月交
    在辦入住手續時,多數開發商或物業公司要求業主一次性交付一年或多年的物業管理費。根據有關規定,物業管理的各項收費可按月、按季或按年度計收,但不得一次性預收多年的物業管理費用。
    4、注意四繳納契稅簽協議
    根據規定,契稅一般于買賣雙方辦理房產權屬過戶或變更時向契稅征收機關繳納?,F實中多數開發商在辦理房屋入住手續時要求業主特別是按揭業主繳納契稅、交易手續費等相關費用,否則不予辦理入住手續。
    開發商之所以這樣要求,是因為對于按揭買房的業主,在房屋權屬證書未辦下來之前,開發商要為其承擔階段性連帶保證責任。若業主入住后不能及時繳納產權辦理時應繳納的契稅、交易手續費等費用,會造成房產證遲延辦理或不能辦理。而業主之所以不愿意在入住時繳納這些費用,是怕開發商挪用。
    對此問題,解決辦法是業主與開發商協商,簽訂《契稅繳納協議書》,約定雙方應承擔的違約責任等。
    5、注意五先驗房再辦理手續
    目前,開發商在交房時,一般都要求業主先辦理手續,繳納相關費用之后,才允許業主驗房。對于這一不合理的程序,業主應堅持先驗房,后辦理手續,并應將驗房時發現的相關問題書面呈遞給開發商并讓其簽收,以避免以后的糾紛。
    6、注意六建議業主集體收樓
    鑒于購房人專業知識的匱乏,建議購房人在收房時能夠集體收樓,可能的情況下可以聘請律師指導協助,這不但可以彌補單一主體知識的限制,維權,還可引起開發商的重視,促使開發商就收房過程中的問題做約定。
    7、注意七遇配套問題先收房
    針對不同的房屋問題,開發商承擔的責任有區別:房屋主體有質量問題要承擔退房責任,若是掉灰、裂縫等問題,開發商要修補。如果是雙方在合同中約定的其他條件:比如配套設施、空氣質量不合格等,購房人可先收房,然后要求開發商承擔賠償責任。
    8、注意八投資買房盡快收房

    有的業主買房是為了投資,遲延收房會造成其收租金的損失。如果開發商交付的房子存在質量問題,建議購房人做比較,如果租金的損失較大,建議先接收房,等把房子按照既定的計劃出租后,再追究開發商的違約責任。


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